Выполнение функций заказчика в строительстве переросло в предпринимательский вид деятельности и получило свое новое «западное» определение - инжиниринг. В то же время деятельность, которую охватывает понятие выполнения функций заказчика в строительстве и частично инжиниринг (кроме проектных работ), не включена в перечень лицензированных видов деятельности в соответствии с Законом Украины «О лицензировании некоторых видов хозяйственной деятельности» и Приказа Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства и Госстроя от 13.09.2001 г. № 112/182 «Об утверждении Лицензионных условий осуществления строительной деятельности

На сегодня отсутствует единственная нормативная база, которая устанавливает порядок получения разрешительных документов для строительства, даже при наличии основополагающих нормативных документов, которые регулируют вопрос получения прав на застройку, - законов Украины «Об основах градостроения», «О планировании и застройке территорий» Документом, который за своим назначением должен решить вопрос, связанные с допустимыми видами застройки и перечнем документов, необходимых для их осуществления, являются местные правила застройки согласно ст. ст. 1, 22 Закону о застройке территорий.

Общий алгоритм получения разрешительных документов сформировался практикой и представлен следующими этапами:

1 этап - получение разрешения на строительство объектов градостроения (предпроектная стадия);

2 этап - получение выходных данных на объект строительства (предпроектная стадия);

3 этап - получение проектной документации на строительство (проектная стадия);

4 этап - согласование, экспертиза и утверждение проектной документации (проектная стадия);

5 этап - получение разрешения на выполнение строительных работ.

Дилемма разрешений : инвестор и застройщик. Многие застройщики умудряются использовать свой статус в качестве товара, безусловно, товаром является инвестиционный проект, на выполнение которого лицо получило разрешение. В приобретении данного товара заинтересованный инвестор, один из постоянных участников строительного цикла.

Согласно ст. 8 Закона об архитектурной деятельности рабочая документации для строительства разрабатывается при участии архитектора с обязательным осуществлением авторского надзора за этой работой.

Инвестиционный проект проходит то количество стадий проектирования, которое было заложено для него в задании на проектирование, например, может быть двух стадийной (Проект - Рабочая документация).

В любом случае с генподрядчиком необходимо определится к процессу получения разрешения на наполнение строительных работ, поскольку без договора с ним о разрешении еще рано думать. Сразу стоит отметить, что если Вы изберете генподрядчика без лицензии, не стоит сомневаться в его законопослушности, поскольку в соответствии с Лицензионными условиями, выполнение функций генподрядчика лицензированию не подлежит, что также подтверждается Письмами Госстроя от 01.02.2002 г. № 14/12-57, от 08.06.2004 г. № 9/8-117.

Разрешение на выполнение строительных работ. Если за время сбора разрешительных документов не миновало 2 года с момента получения статуса застройщика и разрешения на строительство, то вам необходимо получить разрешение на выполнение строительных работ. Руководствоваться в этом вопросе придется ст. 29 Закона о застройке, Приказом Госстроя «Об утверждении Положения о порядке предоставления разрешению на выполнение строительных работ» от 05.12.2000 г. от № 273.

Для получения разрешения заказчику необходимо обратиться в управление государственного архитектурно-строительного контроля за местом административно-территориального расположения объекта с пакетом следующих документов :

• разрешением на строительство в той или другой форме;

• утвержденной в установленном порядке проектной документации и комплексным выводом государственной инвестиционной экспертизы;

• предписывающим документом об утверждении проекта строительства;

• документами, которые удостоверяют права на земельный участок, предвиденными для строительства;

• приказом генеральной подчиненной организации о назначении прораба;

• приказом генерального проектировщика о ведении авторского присмотра;

• приказом заказчика о ведении технического присмотра;

• общим журналом работ;

• журналом авторского присмотра;

• договором подряда на строительство между заказчиком и генеральным подрядчиком по объекту.

Получая АПЗ, заказчик может заказать генпроектмровщику инженерные выискивания, а конкретно: топографо-геодезические, геологические, гидрологические, гидрометеорологические, археологические, радиационные, био и т. д.. Порядок воплощения топографо-геодезических съемок регулируется Аннотацией ГОНТА - 2.04-02-98. До получения полного комплекта инженерных выискиваний для строительства заказчик не имеет права продвигаться к последующей проектной стадии.

Сбор технических критерий. Имея на руках АПЗ и разрешение на стройку, заказчику надлежит обойти городские службы и организации и собрать технические условия для обеспечения: водоснабжения, водоотвода, дождевой канализации, теплоснабжения, электрического энергоснабжения, газоснабжения, наружного освещения, телефонизации, диспетчеризации, телевидения, радиофикации, гражданской обороны, сохранности движения, сміттєвідводу, подъездов и путей, пожарной сохранности.

Со вступлением в силу в январе 2006 года Закона Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» на территории Украины было создано около 700 центров из выдачи документов разрешительного характера.

Строительство ОРСП : разрешения, согласованность планирования и другая подготовительная документация

Разрешения для начала хозяйственной деятельности. Субъект предпринимательской деятельности не имеет права начать хозяйственную деятельность без получения ряда разрешительных документов от центральных и местных органов власти, а именно:

• разрешение санитарно-эпидемиологической службы;

• разрешение Госнадзора из охраны труда;

• разрешение на строительство;

• разрешение на место расположения объектов за пределами населенных пунктов.